Bürgerfrage zur Wertermittlung des Schlossparkgrundstücks
23.05.2006

Eine Bitte vorab: Da ich in der Vergangenheit im Umgang mit der Verwaltung der Stadt die Erfahrung machen musste, Antworten zu erhalten, die zur gestellten Frage nicht passen, möchte ich Sie höflichst bitten, meine folgende Frage genau durchzulesen und auch genau auf diese zu antworten. 


Sehr geehrte Damen und Herren,
 
die Wertermittlung zum Schlossparkgrundstück war jüngst wieder Thema einer Pressekonferenz. Ich habe im Lauf des letzten Jahres zu diesem Thema wiederholt Fragen an die Verwaltung gestellt, ohne irgendeine Sachauskunft zu erhalten. Eine dieser Fragen, auf die die Stadt nie eingegangen ist, möchte ich deshalb heute hier stellen.

Die städtischen Wertermittlung (im folgenden ‚SWE’ genannt) zum Schlossparkgrundstück (im folgenden ‚SGS’ genannt) gemäß Pkt. 7.3 der Ratsvorlage vom 24.06.2003 ist in ihrer veröffentlichten Form so diffus gehalten, dass sie in wesentlichen Punkten nicht nachvollziehbar ist .

So kommt die SWE in ihrem ersten Schritt über die Vergleichswerte Bohlweg-Westseite (2060 ¤/qm) und Ecke Bohlweg/Steinweg (1290 ¤/qm) zu einem Ausgangswert von 1500 – 2000 ¤/qm. In der weiteren Rechnung wird dann – ohne das explizit zu machen – mit 1700 ¤/qm der knappe Mittelwert dieses Wertrahmens als Ausgangswert des Schlossparks genommen. Berücksichtigt sind laut SWE in diesem Ausgangswert:

Zu diesem ersten Schritt der SWE habe ich folgende Frage:

Gemäß §27 der Wertermittlungsverordnung ist für den Wert des SGS allein seine Qualität nach Verwirklichung der jetzigen Planungsabsichten maßgeblich.

Gemäß GFK-Prisma-Gutachten vom Februar 2003 zum ECE-Projekt (S. 22 u. S. 91) wird sich der einzelhändlerische Schwerpunkt des innerstädtischen Haupttrubels Richtung Bohlweg verlagern. Gemäß Pressemitteilung der Stadt vom 29.06.04 wird der Bohlweg nach seiner Umgestaltung für den Großraum Braunschweig eine Funktion vergleichbar der Kö oder dem Kudamm übernehmen. Das sind beides Umschreibungen dafür, dass der Bohlweg 1a-Lage wird.

Explizit wird schließlich in der Begründung der Aufhebungssatzung ‚Ritterbrunnen-West’ vom 22.02.2006 gesagt, dass sich durch das ECE-Projekt die städtebaulichen Rahmenbedingungen für das Karree Ecke Steinweg/Bohlweg – welches das geringerwertige der beiden Vergleichsgrundstücke für das SGS ist – grundlegend ändern: von einer Randlage hin zu einer innerstädtischen 1a-Lage.
Wenn dieses Grundstück schon 1a-Lage wird, wird es die Bohlweg-Westseite – das zweite Vergleichsgrundstück – erst recht.

Wenn ich richtig informiert bin, werden innerstädtische 1a-Lagen in Braunschweig ab 3000 ¤/qm aufwärts taxiert.

Nach Logik der städtischen Vergleichswertmethode müsste der Ausgangswert für das SGS also – bei Nichtbeachtung seiner angeblich wertmindernden Sondergebietsausweisung – bei 3000 ¤/qm + liegen. Es ist meines Wissens nicht üblich, bei einem solchen Projekt wie den ‚Schlossarkaden’ einen nennenswerten Abschlag wegen Sondergebietsausweisung zu veranschlagen, – und jedenfalls keinen, der zu einer Wertminderung von 3000 auf 1700 ¤/ qm führte.

Ich möchte Sie bitten, den ersten Schritt der SWE soweit zu detaillieren, dass deutlich wird, wie seitens der Stadt gerechnet wurde, um so die genannten Irritationen ausräumen zu können.

Bitte beachten Sie bei Ihrer Antwort, dass im 3. Schritt der Wertermittlung, in dem der Wert des Schlossparkgrundstücks schließlich auf 1350 ¤/qm herabgerechnet wird, die wertmindernde Wirkung der Sondergebietsausweisung nochmals geltend gemacht wird.


Matthias Witte




Stellungnahme zur Zurückweisung der Bürgerfrage
(Die Bürgerfrage wurde nicht zugelassen, weil ihre Beantwortung mutmaßlich mehr als fünf Minuten dauern würde)

Es gibt  bezüglich der städtischen Grundstückswertermittlung mehr als die eben dargestellte Frage, deren Beantwortung die Stadt abgelehnt hat. Einige bisher nie öffentlich diskutierte Punkte in diesem Zusammenhang können leicht den Eindruck erwecken, dass die Stadt das SGS bewusst weit unter Wert an ECE veräussert hat.

Auf der jüngsten Pressekonferenz erklärte der OB zwar, dass die Stadt ein unabhängiges Gutachten in Auftrag gegeben hätte, dass die SWE bestätigen würde. Dass aber ausgerechnet KPMG als angeblich unabhängiger Gutachter gewählt wurde - die Firma, die seit Jahren der Verwaltung der Stadt aufs engste verbunden ist -, kann auch Gutwillige misstrauisch machen. Entsteht so nicht der Eindruck, dass die Verwaltung so wenig Vertrauen in die eigene Rechnung hat, dass sie es nicht wagt, diese von einem wirklich unabhängigen Gutachter beurteilen zu lassen? Dass die EU KPMG als unabhängigen Gutachter akzeptierte, kann eigentlich nur heißen, dass der EU diese Zusammenhänge nicht gegenwärtig waren.

Da es nicht im Interesse der Verwaltung der Stadt sein kann, aufgrund einer unglücklichen Informationspolitik und einer ungeschickten Wahl von Gutachtern in schrägem Licht dazustehen, müsste ihr eigentlich daran gelegen sein, mögliche Irritationen aufzuklären. Warum Sie sich statt dessen hinter fragwürdigen Formalien verschanzt, um so die Dinge weiter im Zwielicht belassen zu können, ist ihr Geheimnis.





http://www.schlosspark-braunschweig.de